🏛️ ICI’JE RÉSIDE : Un levier d'utilité publique pour votre commune

« L’adaptation de la société au vieillissement est un impératif national et une priorité de l'ensemble des politiques publiques de la Nation » (Loi ASV, Article 1er).

Pourtant, entre l'engorgement des EHPAD et la fragilité des modèles actuels, les communes manquent d'une solution agile. ICI’JE RÉSIDE n'est pas une opération immobilière traditionnelle ; c'est un projet d'intérêt général au service de vos politiques de maintien à domicile.

🛡️1 - Zéro impact budgétaire public pour la construction : Notre modèle repose sur une ingénierie financière autonome en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) à destination exclusive des personnes physiques (propriétaires-occupants et investisseurs). La construction et le fonctionnement immobilier ne mobilisent aucun fonds public de la commune ou des collectivités locales, hormis les dotations d'accompagnement légalement fléchées dans le strict cadre de la mise en œuvre du PVSP (comme l'Aide à la Vie Partagée). Nous apportons une haute valeur ajoutée au territoire sans peser sur les finances locales. De surcroît, afin de soutenir l'inclusion, le modèle offre la possibilité à un bailleur social local d'acquérir de manière ciblée 2 à 3 lots au sein de la copropriété pour y loger des administrés en situation de détresse.

Pour permettre aux municipalités d'accueillir ce programme de 40 lots de plain-pied sans ouvrir la porte à la promotion immobilière traditionnelle, le Code de l'urbanisme offre aux maires deux leviers juridiques majeurs d'intérêt général :

A - L'Article L. 151-41 du Code de l'urbanisme (L'Emplacement Réservé) : La commune peut flécher le tènement foncier choisi en emplacement réservé en vue de la réalisation d'un programme de logements répondant aux objectifs de mixité sociale. Cet outil permet de sécuriser la vocation résidentielle du foncier et d'éviter qu'une opération destinée à l'habitat adapté ne soit remplacée par une opération immobilière ne répondant pas aux objectifs poursuivis par la commune.

B - L'Article L. 151-7 du Code de l'urbanisme (L'OAP) : La municipalité peut définir, au sein de son PLU ou PLUi, des Orientations d'Aménagement et de Programmation permettant d'organiser l'aménagement d'un secteur et d'en préciser les principes en matière de formes urbaines, d'implantation, de desserte, de cheminements, de logements et de qualité paysagère. Cet outil peut ainsi accompagner la réalisation d'un habitat intermédiaire ou inclusif adapté aux aînés et aux personnes en situation de handicap, tout en respectant le règlement et les objectifs généraux du document d'urbanisme.

🥗 2 - Le Choc de l'Alimentation : Frais, Local, Solidaire :

- Synergie municipale et mutualisation des coûts : Par convention, notre cuisine peutconfectionner les repas des seniors et PSH isolés ainsi que des enfants des écoles et crèches, à charge pour la municipalité d'en organiser la distribution ou le portage. Par extension à cette convention, si la commune ne dispose pas d'installations de cuisines collectives, ou si celles-ci se trouvent en état d'obsolescence, nous pourrions suggérer d'explorer la piste d'une mise à disposition (MAD) de personnels de cuisine par la ville à titre gracieux pour motif d'intérêt général. En contrepartie directe de cette mutualisation citoyenne, les résidents prennent l'intégralité des fluides (eau, électricité, énergies) et la maintenance lourde des matériels à leur charge exclusive, libérant totalement la municipalité de tout souci de comptabilité de locaux, de maintenance technique, de gestion des assurances ou d'entretien et de renouvellement de matériel. 

- Liaison chaude : La cuisine est faite sur place par un Chef.

- Coût maîtrisé : Grâce aux achats groupés (MIN,marché de gros, GAEC locaux), le prix de revient est rigoureusement optimisé sous forme de tarification sociale, au bénéfice exclusif du pouvoir de vivre et du reste à vivre des membres usagers.

🤝 3 - Soutien aux dynamiques locales :

- Mixité active (Loi ELAN / CCH) : Nous accueillons des résidents dès 50 ans pour briser les paliers générationnels. La persistance des acteurs marchands à dissuader les quinquagénaires et les sexagénaires d'intégrer les structures traditionnelles crée une concentration unigénérationnelle critique (moyenne d'âge fixée à 85 ans, comme le dénoncent les rapports ministériels). Cette dérive contredit frontalement les dispositions d'ordre public de l'article L. 301-1 du CCH, lequel impose de garantir un habitat répondant aux besoins de toutes les catégories de populations en favorisant la mixité sociale. Notre modèle respecte scrupuleusement cette obligation légale pour abolir l'entre-soi spéculatif et bâtir un véritable "vivre-ensemble" territorial.

- Club House ouvert : Un espace de convivialité partagé en cercle privé avec le quartier, facilitant les rencontres sans charge administrative pour la mairie.

- Hébergement d'urgence : Sur réquisition de l'autorité municipale, une chambre d'accueil temporaire solidaire sera mise à disposition pour les besoins d'un administré en détresse, rupture de parcours, urgence sociale ou victime de violences conjugales. Cette disposition sera officiellement inscrite dans le Plan Communal de Sauvegarde (PCS).

📈 4 - Résilience territoriale (Plan Communal de Sauvegarde) :

• Autonomie énergétique : Équipé d'ombrières photovoltaïques et d'un groupe électrogène de secours, le Club House servira de refuge stratégique en cas de crise grave sanitaire, climatique, d'accident de grande ampleur, de calamité, menace grave à l'ordre public, ou de rupture d'alimentation électrique prolongée nécessitant le regroupement des résidents.

• Appui PCS : Dans la limite des places disponibles, les non-résidents les plus sensibles du quartier seront également pris en subsistance le temps nécessaire à la résolution de l'événement. Cette disposition sera inscrite dans le PCS.

🌍 5 - Un "village dans le village" : Plus qu'une résidence, nous créons un pôle d'activité économique circulaire :

• Emplois locaux : Recrutement prioritaire et mise à disposition de personnels en situation de handicap (PSH) du bassin d'emploi.

• Cercle vertueux : L'euro des aînés irrigue le centre-bourg, pas les zones commerciales périphériques.

📚 Documentation de référence pour vos services :

• Socle Philosophique : Loi du 11 février 2005 (pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées) - Le fondement de l'inclusion citoyenne.

Cadre Législatif :

1 - Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 (Loi ASV) : Relative à l'adaptation de la société au vieillissement. Le fondement moderne de la prévention de la perte d'autonomie ;

2 - Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Loi ELAN) : Son article 129 consacre juridiquement le concept d'Habitat Inclusif, codifié à l’article L. 281-1 du CASF ;

3 - Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (Loi 3DS) : Son article 134 vient consolider l'ancrage territorial et le déploiement opérationnel de l'Habitat Inclusif par les collectivités ;

4 - Loi n° 2024-317 du 8 avril 2024 (Loi Bien-Vieillir et autonomie) : Son article 37 sanctuarise définitivement le "Virage Domiciliaire" en actant la fin de la planification des EHPAD de masse au profit de l'HABITAT CHOISI ;

5 - Loi n° 2024-420 du 10 mai 2024 (Loi MIVILUDES / Anti-dérives) : Visant à renforcer la lutte contre les dérives sectaires et à améliorer l'accompagnement des victimes de vulnérabilité.

• Doctrine de référence : Rapport Piveteau-Wolfrom (juin 2020) - « Demain, je pourrai choisir d'habiter avec vous » ;

• Analyse actuelle : Rapport de la mission inter-inspection IGAS / IGEDD (Mars 2026) sur les formes d'habitat partagé.

• Dispositif d'Aide à la Vie Partagée (AVP) : L'article L. 281-2-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF) encadre le

financement du projet de vie sociale et partagée (PVSP) au sein de l'habitat inclusif par le biais de l'aide à la vie partagée.

Hervé CERVERA

Président de l'association

📞 06 11 27 64 78